2018澳洲房市要大跌?

January 24, 2018

2018年新年伊始,在大伙儿还没有从圣诞元旦的喜悦、放松状态回过神来时,澳洲的主流媒体关于未来澳洲房价的走向这个关乎民生的大问题的预测报道铺面而来,牵动了许多人的神经。

澳大利亚统计局数据显示,2017年八大城市房价平均涨幅8.3%,倍加热议的是悉尼在第三季度出现了2%的下滑,于是有标题党打出了“悉尼2018年将暴跌10%”或者“澳洲房市将崩盘”的旗帜,不过他们似乎直接忽略了2%的暂时性下滑这并不足以影响悉尼全年增长了9.4%。

周掌门认为尽管2017年的房市场涨幅不如过去几年,但是2018房市并不会下行,房价仍然是向上的趋势,也就是说房价还是会保持涨的势头,但是有别于前几年,2018年涨幅会趋向缓和。房价会涨是毋庸置疑的,那么为什么房价还是会涨呢?主要有五大原因,且听周掌门一一道来~

 

 

一、人口增长迅猛,住房需求只增不减

 

从需求来看,有人的地方就会有需求,截止2017年6月,澳洲总人口达到2459万,相较于2016年增长了约3.9万,增长率达1.6%,在OECD(经济合作与发展组织)的35个成员国及地区里排名第一,超过了中国大陆的0.4%,和加拿大的0.9%。其中,维州以2.3%的高增长率位居全澳第一,首领地1.7%排名第二,新州和昆州是1.6%并列第三。

据《太阳先驱报》报导,1998年时,澳洲的人口数量为1850万人,澳洲统计局(Australian Bureau of Statistics)预计到2051年,全国人口将达到2490万人。但事实上,到明年中旬,总人口就将达到这一数字。澳洲的人口增长幅度是预计幅度的2.5倍,基于现在的幅度,到本世纪中旬,澳洲人口将达3800万人。而澳洲人口增长这么快,移民人口是最主要的因素,澳大利亚有着得天独厚的自然风光以及非常包容的移民环境,每年都吸引着大量来自世界各地的人移民至此。根据ABS的统计,2017年净海外移民达245400,占总人口的27.1%,同比2016年增长了27.1%。

从这几个惊人的数据可以看到,澳州每年都新增的大量移民,其中还不包括每年在用学签、工作签和打工度假签等来到澳洲的人群。人口上涨加大了对住房这一刚性需求,直接推高了房价;而租房市场在悉尼、墨尔本以及布里斯班几大城市持续火热,房租也随着需求的增加而变高,从而间接推动了房价的上涨,而这个上涨的趋势也会在2018年持续。

二、供给不足,住房缺口大

 

需求如此之大,房地产市场的供给却始终不足,供不应求也将成为房价持续攀升的一大原因,供给不足的一个原因是DA审批难,导致新房批建量不足,2017年批建量同比2016直降11.4%!

尽管随着这几年房市大热,像悉尼和墨尔本这样的大城市建了不少住宅,但是两地的建筑热潮未能有效满足人口快速增长的需求。根据AUSFOCUS的数据报导,这种情况在维州表现尤为突出,尽管自从2011年第三季度以来,维州持有272000套净住房,但是仍然无法满足同期新增人口(786100)的需求,截止2017年6月,住房缺口为514100,这是目前全澳最高的住房缺口。大缺口、供不应求是导致房价一路攀升的主要原因,而这个缺口是否有闭合的那天呢?答案是只要来澳洲这片热土的移民、留学等大军没有停止步伐,只要有新生儿在这片美丽的土地上诞生,这个缺口就永远存在。

因为澳洲虽然土地广阔,但是适合居住的,或者是人们乐于居住的城市其实屈指可数,而优质的土地资源和环境都是有限的,开发一个楼盘便少一个地方,机智的开发商当然选择的是最好的地盘了,也就是说在越早购房越有选择好地盘的权利;另外也有将来选择更佳的居住环境的权利,因为房价每7-8年翻一翻,现在心仪的理想之所目前也许没有可负担性,但是选择先投入能力之内的物业,做好投资规划,未来才有能力做更多的选择。

 

三、政府规划带动房价上涨

 

我们在考虑一个物业未来的升值空间时,“水边物业、CBD距离、学区、政府规划”这几个因素是我们主要考虑的,其中政府规划至关重要,因为政府是可以改变前三者的唯一力量。

澳大利亚与其他国家相比较表现良好,但现阶段的基建支出与实际所需的基础建设之间仍有10%的融资缺口,除了铁路不足,在电网设施上也有欠缺,包括电站,输配电网等,政府每年都会倾注资金在基建上,基础设施建设的进行则意味着这片土地的价值越来越高,而价值升高会直接反馈到土地附属物即地产上。

当基建周期日渐完善,房价便会持续走高。澳洲政府每年都在不断地完善基础设施,对于一些城市更是大手笔改造,比如布里斯城市发展大项目组团上线!

2016年昆士兰政府决议狂砸1324亿澳元开展《昆士兰基础设施计划2011-2031》,这是目前澳洲迄今为止最大的投资规划,这些规划也将主要集中在布里斯班市。价值决定价格,政府的规划提高了土地价值以及土地上的建筑价值,房价也自然会随之走高。

 

四、贷款政策助力营造良性的房市环境

 

澳大利亚审慎监管机构APRA去年开始限制投资房贷款,目的是为了控制住过多的投机行为,对于海外投资者来说贷款变难的确是会在一定程度上抑制他们的投资热情,但是APRA的这一措施也有利于营造健康良性的环境以及投资氛围,避免次贷危机在澳洲发生。从这个意义上来说,澳洲的房市投资环境会更加安全,而健康良好的房地产市场氛围是澳洲房市可持续发展的重要土壤!

另一方面,银行也收紧了对房地产开发商的贷款,也就意味着那些经验不足、资金不雄厚的没有实力的开发商将陆续退出这个舞台,利用炒地皮赚钱的时代也将成为过去,房价贴近自身价值,更加真实!

此外,抵押贷款是贷款机构的主要利润来源,约占银行贷款收入的55%,以及现金收入的30%。银行也是要吃饭的,从投资房贷款减少导致的银行抵押贷款收入减少就要从首次置业者那里争取弥补,而能吸引他们的就是低利率了!

据澳洲审慎局最新的金融统计显示,试图减缓投机借贷,导致银行把焦点从投资者身上转移到了首次置业者和再融资客户,一些银行目前已经做出了利率调整来向首次置业者示好。

根据《澳洲金融评论报》报道,西太平洋银行(Westpac)现在给自住业主提供3.59%可变利率的本息偿还贷款,这是自1956年墨尔本奥运会以来的最低利率。其他诸如在线贷款机构ING和Newcastle Permanent,也瞄准了自住固定利率部门,将整体利率下调到了3.8%以下。所以就利率而言目前对于当地买家首次置业者来说是个非常适合购入物业的时机。当然利率和政策随时在调整,明天会怎么样,谁也不知道,只能把握好当下的时机!

 

五、波动是市场自动调节的正常现象

 

虽然房地产市场相较于股票市场要稳定很多,但是并不代表房地产市场是不会出现任何波动的,如果一尘不变不是就很惊悚了?

2017年房市出现波动,房价增长率低于去年,甚至倍受热议的悉尼第三季度出现下滑都是市场自动调节的正常现象。但是若仅以此就下定论“2018年悉尼房价将暴跌10%”或者“澳洲地产面临崩盘”的所谓专家就难免逃脱标题党想趁机吸引眼球增加点击量、关注量的嫌疑了。 

我们说,部分房价过高的城市出现降价,是市场发展到一定程度的必然结果。想一想,房价已经超过了绝大多数购房者的实际能力,开发商享受了太多的房地产暴利,怎么可能不在经历了一段时间以后出现涨幅变缓的现象呢?

 

房市的自动调整是自然的经济现象,通过历年的房价指数的趋势图也可以看出房价涨幅都在波动的过程中,值得注意的是该曲线几乎都在0轴以上,也就是说房价整体都是在上涨,只是不同时间涨的幅度不同。虽然在市场进行自我调节时涨幅即使变缓,但是不论涨幅多小,累积效应经过时间积累的爆发力不容小觑,否则房价7-8年怎么能实现翻了一翻?

综上,在需求上,澳大利亚作为移民大国,每年涌入的移民人口不断上涨,他们是推动房价上升的主力军之一;在供给上,由于住房批建量和开工量的减少,供给无法满足日益增长的住房需求,供给矛盾将推动房价持续上涨;从政府规划上来看,政府规划提高了土地价值以及土地上的建筑价值,依据价值决定价格,价格围绕价值波动的经济定律,基础建设的日益完善将带动房价上涨;此外,房价涨幅波动是市场正常的自我调节,2018年市场进入调节阶段会保持“涨”的势头,但是不会像过去几年大涨,这对于买家来说也是非常利好的时期!

正如LJ Hooker的研究主管Mathew Tiller所说的:“在全澳范围内,2018年的房市应该是一个稳定、温和且均匀的澳洲房地产市场,这要归功于积极的房市驱动力。过去几年来,卖家获利更多,但2018年的市场将更加均衡,对于卖家和买家都有利。”

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