手把手教你怎么做中小型地产项目开发！（GWCP开发流程）

 

 

墨尔本房地产开发指南，适合房地产投资的新人或者曾经投资失败的群体。

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Stage 1 - 前期调研（Pre-site Research）

 

1. 选址与实地考察：主要考察街景与周围环境包括：公共交通设施、学校、购物中心等；

2. 合同分析：查阅32号文件（Section 32），确认土地性质以及地契上的条约等。

 

 Stage 2 - 产品概念分析（Concept Planning& Analysis ）

 

1. 分析该区域房地产以及销售市场，确定该项目可开发产品类型；

2. 调研该区域周边同类产品的户型设计与销售价格；

3. 根据当地政府规划要求及土地性质制定两套规划方案：保险方案与激进方案；

4. 制定精确的可研性报告（Feasibility Report），确认项目可购买的最高价格。

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Stage 3 - 融资（Financing）

 

1. 向银行咨询该项目可贷款的比例，确认项目所需要的现金流；墨尔本地产开发管理

2. 如果需要合伙人，寻找合伙人共同开发。

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Stage 4 - 购买（Purchase）

 

1. 与该项目的销售中介沟通，了解价格范围、订金、交割时间以及竞争买家的情况；

2. 购买项目，主要销售形式为：公开拍卖（Auction）、私人销售（Private Sale）、和暗标（Expression of Interests）等，每种形式的竞争方式都有所不同。

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Stage 5 -申请批文（Permit Application）

 

1. 挑选设计师与规划师：根据项目大小以及类型，挑选最适合的2-3家设计师和规划师获得固定价格报价；

2. 确认设计师和规划师，释放所有被通过的原文件；

3. 跟踪项目设计进程直到项目顺利结束：及时回馈设计师以及规划师的邮件，同时通过对市场需求的了解与经验对产品设计提出建议（设计过程需要1年-1年半时间，具体根据每个   区政府而定）；

4. 递交批文申请并获取批文。

 

 

Stage 6 - 前期建筑准备（Pre-Construction）

 

1. 确认第三方图纸（包括：施工图、工程图、土壤报告、能源报告、雨水管道图纸、和花园 

设计图纸等）；

2. 确认建筑装饰材料；

3. 设计产品宣传包装；

4. 申请土地分割（Subdivision）；

5. 获取建筑许可；

6. 项目造价估价：邀请第三方质量检察（Quantity Surveyor）进行估算；

7. 挑选建筑商：公开招标或者邀请3至4家建筑商进行报价。对比包括：价格、施工团队、工程速度、建筑质量、口碑、财务背景等；

8. 建筑成本精算；

9. 律师审查建筑合同并签约；

10.销售楼花（Off-Plan）：与房屋销售中介协商与合作。

 

Stage 7 - 建筑（Building）

 

1. 向银行申请建筑贷款；

2. 工地监督：每周去施工现场监控确保工程实体质量与进度；每两周与建筑公司进行例会，了解项目进程与协调；

3. 交房前验房：邀请第三方独立建筑检察员（Building Inspector）进行最后质量检查；

4. 完工前手续办理，准备交房。

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Stage 8 - 完成（Settlement & Accounting）

 

1．成功的把产品交割给买家；

2.  项目最后回报率计算，完成报税退税等最后的跟踪。

 

 

（备注：流程顺序可能会有所不同，具体根据每个项目的情况而定。目的在于缩短项目进度，提高年化收益率。）

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​作者：GWCP