手把手教你怎么做中小型地产项目开发!(GWCP开发流程)

 

 

墨尔本房地产开发指南,适合房地产投资的新人或者曾经投资失败的群体。

Stage 1 - 前期调研(Pre-site Research)

 

1. 选址与实地考察:主要考察街景与周围环境包括:公共交通设施、学校、购物中心等;

2. 合同分析:查阅32号文件(Section 32),确认土地性质以及地契上的条约等。

 

 Stage 2 - 产品概念分析(Concept Planning& Analysis )

 

1. 分析该区域房地产以及销售市场,确定该项目可开发产品类型;

2. 调研该区域周边同类产品的户型设计与销售价格;

3. 根据当地政府规划要求及土地性质制定两套规划方案:保险方案与激进方案;

4. 制定精确的可研性报告(Feasibility Report),确认项目可购买的最高价格。

Stage 3 - 融资(Financing)

 

1. 向银行咨询该项目可贷款的比例,确认项目所需要的现金流;

2. 如果需要合伙人,寻找合伙人共同开发。

Stage 4 - 购买(Purchase)

 

1. 与该项目的销售中介沟通,了解价格范围、订金、交割时间以及竞争买家的情况;

2. 购买项目,主要销售形式为:公开拍卖(Auction)、私人销售(Private Sale)、和暗标(Expression of Interests)等,每种形式的竞争方式都有所不同。

Stage 5 -申请批文(Permit Application)

 

1. 挑选设计师与规划师:根据项目大小以及类型,挑选最适合的2-3家设计师和规划师获得固定价格报价;

2. 确认设计师和规划师,释放所有被通过的原文件;

3. 跟踪项目设计进程直到项目顺利结束:及时回馈设计师以及规划师的邮件,同时通过对市场需求的了解与经验对产品设计提出建议(设计过程需要1年-1年半时间,具体根据每个   区政府而定);

4. 递交批文申请并获取批文。

 

 

Stage 6 - 前期建筑准备(Pre-Construction)

 

1. 确认第三方图纸(包括:施工图、工程图、土壤报告、能源报告、雨水管道图纸、和花园 

设计图纸等);

2. 确认建筑装饰材料;

3. 设计产品宣传包装;

4. 申请土地分割(Subdivision);

5. 获取建筑许可;

6. 项目造价估价:邀请第三方质量检察(Quantity Surveyor)进行估算;

7. 挑选建筑商:公开招标或者邀请3至4家建筑商进行报价。对比包括:价格、施工团队、工程速度、建筑质量、口碑、财务背景等;

8. 建筑成本精算;

9. 律师审查建筑合同并签约;

10.销售楼花(Off-Plan):与房屋销售中介协商与合作。

 

Stage 7 - 建筑(Building

 

1. 向银行申请建筑贷款;

2. 工地监督:每周去施工现场监控确保工程实体质量与进度;每两周与建筑公司进行例会,了解项目进程与协调;

3. 交房前验房:邀请第三方独立建筑检察员(Building Inspector)进行最后质量检查;

4. 完工前手续办理,准备交房。

Stage 8 - 完成(Settlement & Accounting)

 

1.成功的把产品交割给买家;

2.  项目最后回报率计算,完成报税退税等最后的跟踪。

 

 

(备注:流程顺序可能会有所不同,具体根据每个项目的情况而定。目的在于缩短项目进度,提高年化收益率。)

​作者:GWCP